土地细分:德克萨斯州中部的实用指南

考虑在德克萨斯州中部发展土地?您需要采取几个重要步骤,其中之一是土地细分。
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土地细分:德克萨斯州中部的实用指南

在德克萨斯州,私人实体的所有开发都必须发生在法律地段或铺设包裹上。因此,所有得克萨斯州的土地(不动产)均受分区法规的约束,无论是县,市政当局还是两者兼而有之。

土地发展过程分为三个一般组成部分:

该过程的第二阶段是土地的合法细分,通常在创建正式记录的细分平台时达到顶点。

在德克萨斯州,私人实体的所有开发都必须发生在法律地段或铺设包裹上。

什么不是细分?

通常,“平台”一词适用于税收平台和所有权调查;这是对技术术语的滥用。可以使用税收平台和标题调查来帮助确定该物业的位置以及与之相关的任何负担或协议,但这些文件并未创建细分状态。

另外,“细分平台”也不是许可证。仅凭录制的细分平台就没有建造任何东西。它不仅仅是所有权契据。这只是县职员办公室记录的法律文件。

细分平台不是建造任何东西的许可,而是法律文件。

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当需要一个细分时

通常,每当一条区域都需要细分包裹的需求,“为出售或以其他方式传达所有权权益或作为开发过程的初始阶段而分开。”(德克萨斯州地方政府法规第212.004和232.001条)

在目前和历史上,较大的土地的一部分通常都是由土地测量师对该物业的米特和结合的描述来传达的。最初,它绕过了合法细分的要求,尽管该财产实际上是细分的。但是,在财产所有者开发新收购的土地之前,除非州或地方例外条款豁免,否则他们可能需要向适当的管辖权申请提交分区平台申请。

技术细分要求

在县,城市和ETJ中,土地补贴过程广泛管理并设定了对如何开发财产的限制,包括街道,公用事业,排水基础设施和其他公众改进的布局。除了有限的例外,土地补充过程不控制细分土地的特定用途或密度。

实际上,平台只需要满足以获得批准和记录的四个法定要求:

  • 土地必须以可接受的准确性来描述
  • 土地必须相对于其原始父界
  • 平台必须说明公共或私人所有者使用的每个批次,通行权,帕克兰和其他财产(地方政府法规第212.004(b)和232.001(b))
  • 该细分必须包含合法财产所有者的确认(地方政府法规第212.004(c)和232.001(c)部分)

即使这样,县或城市也可以根据这些最低法规要求附加其他细分条例。如果没有其他地方条例,并且满足了所有四个要求,则必须根据州法律批准和记录该细分(地方政府法规第212.005节,212.010和232.002(a))。

细分申请和审查过程

细分过程通常有两个主要步骤:1)初步计划,以及2)最终细分平台。虽然在县罕见,但许多市政当局也需要在最初提交的一般概念计划中。例如,圆形岩石城要求在接受任何初步审查计划之前提交概念计划,而奥斯汀市则需要制定由多个初步计划部分组成的大师开发计划。

初步细分计划

初步计划通常包括在连续和共同所有权的所有土地。在奥斯丁市,当创建了四个以上的地段,或者公共通行新街道时,就需要制定初步计划。初步计划是如何逐步细分并随后开发特定土地包裹的图形表示。

顾名思义的初步计划(初步规划文件),并且不受官方县记录中的记录。批准初步计划通常代表根据《地方政府法典》第245章获得既得开发权的基准。初步计划批准还确立了受影响的公用事业提供商根据批准计划提供公用事业服务的承诺。

最终细分平台

最后的细分平台是在土地所在的县文员办公室记录的法律文件。一旦记录,最终的细分平台就永远不会到期(对于本声明的例外,《地方政府法典》第232.002(c)节)。

必须根据州法律(地方政府法规第212.005节,212.010和232.002(a))批准,符合批准的初步计划和适用司法机构发布的要求的最终平台申请。最终平台必须像批准的初步计划一样非常重要。

从单个初步计划(COA代码25-4-81)创建的最终平台数量没有限制。此外,当初步计划的任何一部分是最终拨号时,基本的最终计划初步计划部分被视为无效和无效,但不是初步计划的平衡。

在奥斯丁市,可以在行政上批准一个平台,只要所有新地块都在现有街道上有正面和公用事业的可用性,就可以在行政上得到批准。如果PLAT申请不符合这些要求,则需要得到适用的土地使用委员会的批准。

除非平台度假,否则可以按照以下所述重新分配或修改所得的法律批次,而无需修改原始初步计划 - 假设重新分配本身并没有触发初步计划。一旦初步计划的一部分是最终的,初步计划的基础部分就被视为无效和无效。只有初步计划的那些未平台的部分仍保留在适用的初步计划上。

平台假期,重新分割平台和修改平台

细分平台可以部分或完整地腾出。还有另外两种标准平台被认为是最终的细分平台 - 重新分割平台(REPLATS)和修改平台。

平台假期

最终的平台可以通过最终的平台剥离过程(地方政府法规第212.013节和232.039节)撤离或取消。删除由平台,钞票,盟约或细分平台限制的地役权的唯一方法是全部撤离平台或以全圈的增量部分撤离平台。

不正确的单一法律地段不能部分撤离(不能部分撤离并保留合法地段)。但是,通过PLAT专用的未经改进的通行权可以通过验船师的仪表仪描述中的其他连续性权利部分撤离。

该分区内的所有目前的土地所有者都必须批准并签署平台销售文件,即使他们的地段未撤离。除少数例外,需要公开听证会才能进行平台度假。

重新分割平台

重新分割的平台(替补)创建了一个新的土地细分,增加了以前普拉特包裹的法律数量(地方政府法规第212.014和232.040节)。替补的一个重要方面是,适用于原始细分的所有限制也将适用于重新分割。

此外,所有重录都需要在批准之前进行公开听证会。在分区平台上显示的盟约,地役权,注释,挫折和限制不能通过重新分割过程来删除。取而代之的是,必须通过平台度假和新的最终平台来解决它们。

修改平台

修订的平台,有时称为平台修订,使财产所有人可以在两个或更多连续的地段之间移动批号,解决次要文档错误,对财产古迹的任何更改或类似目的(地方政府法典第212.016节和类似目的)232.041)。除了有限的例外,修改平台不需要在批准之前进行公开听证会。像重新分割过程一样,所有适用于原始细分的适用限制也适用于修订平台。

对平台要求的例外和豁免

像每个规则一样,分区的要求也有例外。他们可能包括州法律规定的那些和其他地方例外。

市法例外 - 州法律

《法典》中发现的最杰出的城市例外是占地五英亩的市政豁免。如果每个区域都可以进入公共街道,则无需公开改进,则可以将土地细分划分为五英亩或更多的土地(地方政府法典212.004)。

另一种豁免适用于小型机场附近的财产。航空公司的豁免适用于少于5,000人的城市,在飞机跑道上的正面范围内将土地细分划分为2.5英亩或以上的土地(地方政府法典212.0046)。

县例外 - 州法律

《地方政府法典》第232章概述了土地分区要求的几个县例外。最常见的是10英亩的豁免,只要不专门公开的通行权,地主就可以将土地所有者细分为10英亩或更高的区域。有趣的是,此例外不要求所有地块在公共街上都有正面(地方政府法典232.015(f))。

该守则中的其他县例外包括用于农业种植的土地细分,家庭转移少于四个包裹的家庭转移以及当购买者出售余额和细分余额时(地方政府法规)时保留其父母的一部分卖方232.015)。

公寓

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公寓建筑和公寓政权在德克萨斯州中部非常受欢迎。除了垂直公寓建筑外,另一个日益普遍的应用是“单户公寓”的发展。一旦将父束在法律上细分或免除了分区的要求,公寓过程就提供了一种法律方法,以将财产进一步分配在所有权权益之间。

《德克萨斯州房地产法典》明确指出:“公寓政权的创建不是一个细分,不需要平台批准”(德州物业代码82.005),“公寓平台不是一个分区平台”(德州物业代码”(Texas Property代码”(82.003)。《财产法典》进一步宣称:“土地利用法不能禁止所有权的公寓形式或对公寓施加任何要求,而这些公寓并未在不同的所有权结构下对其他物理相同的发展施加”(德州财产法规82.006),例如作为收费结构。但是,要完全开发该物业,原始的基础区域必须是用于开发目的的合法地段。

移动家庭公园

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当完全位于县管辖区时,《地方政府法典》第232.007条包含移动房屋(拖车)公园的例外。根据此规定,将一块土​​地分为分配的空间或“批量”,以安装住宅移动房屋(仅用于租赁)并不会触发该分区的要求。

奥斯汀市当地例外

《地方政府法典》第232章概述了土地分区要求的几个县例外。最常见的是10英亩的豁免,只要不专门公开的通行权,地主就可以将土地所有者细分为10英亩或更高的区域。有趣的是,此例外不要求所有地块在公共街上都有正面(地方政府法典232.015(f))。

该守则中的其他县例外包括用于农业种植的土地细分,家庭转移少于四个包裹的家庭转移以及当购买者出售余额和细分余额时(地方政府法规)时保留其父母的一部分卖方232.015)。

ETJ中土地的本地细分协议

当不动产处于市政当局的ETJ中时,《地方政府法典》第242章规定了市政当局,受影响的县签订了一项书面协议,以确定分区申请的管辖权审查和批准过程(地方政府法典242.001)。当局可以仅在城市或县依靠,在城市和县之间分配(每个部分仅一部分),或实施一个合并的办公室以创建联合分区 - 审视过程。德克萨斯州中部城市和县的每一个组合都均与市政当局的ETJ签订了适当的跨区域协议。

让我们来谈谈“祖父权利”

《地方政府法典》第245章概述的“祖父权利”是获得特定项目既得开发权的监管指南。既得权利的存在通常被称为“ 1704权利”。实际上,德克萨斯州众议院法案(HB)1704被编纂为《地方政府法典》第245章。

既得权利 - 祖父 - 允许在初始项目申请时仅符合这些规则和法规的项目开发。对于大型分阶段项目,这些权利以及被认为是初始申请日期的内容特别重要。

在大多数情况下,初步细分计划或最终细分平台是第245章既得主索赔的基础。1997年9月1日(特定于奥斯汀市)之前批准的分区内的任何项目都享有一定程度的祖父权利。这些权利可能允许增加不透水的覆盖水平,豁免最近的树木保护条例以及所需的水质治疗水平,以及许多相关项目。

值得注意的是 - 第245章祖父权利不适用于健康和安全问题,例如建筑物或消防法规,也不适用于建筑手段,方法或材料。效果是,无论私人财产上存在的祖父土地利用权利如何(地方政府法典第245.004条),私人改进和公共基础设施都必须按照当前的标准构建。

结论

在德克萨斯州,所有不动产均受分区法规的约束,无论是县,市政当局还是两者兼而有之。土地细分越来越复杂,从曾经是简单的土地划分变成多个部分,创造了街区和地段,并铺设街道和帕克兰德。

今天的实践邀请了一个(潜在的)复杂的审查过程,包括多个申请,来自各个司法管辖权审查机构的投入,详细的工程研究以及公共通知及其在批准之前必要的公开听证会。

至关重要的是,现代的土地发展专业人员(无论是律师,工程师,开发人员,测量师还是其他房地产顾问)都对土地补贴过程有了了解,从而保护了相关人员的最大利益。

让我们谈谈!

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