在沼泽地和海洋之间:南佛罗里达紧绷的环境指南

在土地和水的所有方面都是专家的合格工程师和科学家对于满足苛刻的开发标准和不仅保护环境,而且保护你的项目是必不可少的。
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在大沼泽地和海洋之间:南佛罗里达紧绷的环境指南

无论是树木和植被,穴居猫头鹰,雨水管理,污染,还是湿地减缓,在开发南佛罗里达的土地时,有很多事情需要考虑。不断变化的法规、不断演变的标准,以及重新设想或取代已开发项目的持续努力,给那些希望执行一流项目的人带来了足够多的挑战。

在今天的市场上,开发者需要有资格的科学家和经验丰富的工程师,如果他们想要满足地方、州和联邦各级百科全书式的指导方针。一个顾问按照样板清单工作是不够的。今天的发展需要土地和水这两种资源的专家的服务,这两种资源驱动并告知许多环境法规。

1.地下水和土壤污染

环境 在南佛罗里达这样土地稀缺的地方,开发商往往会关注最初建于60年代、70年代和80年代的房产。绿色用地是罕见的。一边是大西洋,另一边是大沼泽地,所以真的没有地方可去。对于那些想要开发一个项目的人来说,它很可能是在已经被使用过的房产上,而且通常是由佛罗里达州环境保护部门(FDEP)有条件地关闭的。有条件封闭的场所是指有残留土壤或地下水污染的财产,通常不可能完全修复,因此通过土地使用限制或永久工程控制,清理过程被关闭,以保护人们免受持久污染。

目前,FDEP正在为有条件封闭地点的雨水管理系统编写指南,这些地点在封闭过程中增加或修改的部分受到限制。然而,现有的不透水区域和雨水系统可能需要改变以备将来使用,但如果这些改变将污染推到场地的未污染部分,或将污染推到场地以外,就不能进行修改。对于有条件场地修复完成令(CSRCO)的污染场地,如果雨水改造导致污染扩散,则可能需要昂贵的修复。

面对如此巨大的风险,拥有合格的科学家和工程师是至关重要的,他们要了解雨水塘、渗水沟、灌溉井和降水会如何影响土壤和含水层中的污染物迁移。目前的指导意见何时完成尚不清楚,但全球治理研究所的工作人员已经熟悉了草案内容、指导意见的方向,以及它对雨水管理系统、CSRCOs和有条件封闭物业的必威开户网址再开发意味着什么。

2.第一期环境选址评估

雨水系统指南并不是唯一正在审查的文件。美国测试和材料协会(ASTM) E 1527第一阶段环境现场评估(ESA)标准预计将于明年更新。虽然该标准于1993年首次发布,但它会定期修订,以跟上市场的步伐。然而,最近一次修订是在2013年。
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除此之外,ASTM委员会正在提供指导和更一致性的定义什么条件满足认可环境条件(REC)的指定,什么不满足。目前,不同的顾问对什么符合REC的定义有不同的解释,2021年的修订将需要对历史用途、土壤和地下水条件进行更彻底和深思熟虑的分析。必威开户网址WGI的第一阶段esa已经按照即将修订的标准实施。

作为商业房地产交易的一个关键因素,第一阶段ESA确保业主和/或贷款人的环境尽职调查。如果做得好,它们可以防止污染。典型的评估包括土壤、地下水和地表水质量的检查。评估包括实地考察;审查联邦、州、地方和部落的记录;历史记录、水系模式和地形;以及邻域性质的计算。

与第一阶段评估一样重要的是,有许多公司使用通用语言和分析,快速而廉价地进行评估。虽然对于想省钱的开发人员来说很有诱惑力,但这并不是一个好的做法。草率的第一阶段评估经常在审查中失败,识别出不是真正的问题,同时也不能识别出需要关注的实际关键环境问题。当有人忽略了一个问题时,每个人都是输家——顾问和开发人员。在一个错误的第一阶段结束在法庭上,业主可以失去它的无辜的土地所有者的辩护,并为昂贵的补救。

2.湿地缓解

除了第一阶段的欧空局外,南佛罗里达的许多项目还需要湿地缓解信用额度。下
美国陆军工程兵团(USACE) 2008补偿缓解规则,如果有不可避免的湿地对发展的影响,湿地缓解积分需要满足联邦缓解要求。虽然联邦信贷很容易获得,但州一级的强制性信贷供应不足。在迈阿密-戴德县、布劳沃德县和棕榈滩县,除特殊情况外,它们目前根本无法使用。因此,这些地区的开发商正在进行现场缓解,这意味着大量资金用于修复和/或创建、监测和永久维护敏感的湿地系统。它还限制了房地产开发的可用空间。

使这一问题更加复杂的是,除道路和管道获得的减排信用外,必须在购买服务的地区使用。开发商不能从赫尔南多县的缓解银行购买信贷,并用它们来抵消迈阿密-戴德一处湿地受到的损害。

USACE形容缓解银行”,湿地、河流或其他水生资源领域已经恢复,建立,增强,或者(在某些情况下),保存的目的提供补偿不可避免的影响下水生资源允许Section 404或类似的州或地方湿地规则。”但这些缓解贷款的银行必须达到某些里程碑,才能向发展市场提供贷款。以“甜甜圈洞”缓解银行为例,该银行支持在埃弗格莱兹国家公园(Everglades National Park)的一个前农业用地上进行6300英亩的湿地修复,这些贷款——每笔贷款的价格为6.9万美元——并不经常可用。学分发放不定期——通常每年只发放一次。

当信用额度用尽,而现场缓解是唯一的选择时,开发商可能会被迫考虑它。虽然现场缓解可能是昂贵和耗时的,但它可以做得很好。WGI拥必威开户网址有经验丰富的专业湿地科学家,了解如何恢复、改善、监测和维护湿地。凭借在州和联邦法规方面的专业知识,该公司知道机构将接受哪些缓解策略,如何将长期维护成本降至最低,以及如何最大限度地发挥场地的发展潜力。

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4.穴居猫头鹰

佛罗里达州的穴鸮在佛罗里达州的濒危和受威胁物种名单上被列为受威胁州,并受到联邦候鸟条约法案的保护。/佛罗里达州鱼类和野生动物保护委员会。

穴居猫头鹰 在过去的50年里,随着佛罗里达州人口的激增,本土野生动物受到伤害也就不足为奇了。其中一种就是佛罗里达穴居猫头鹰,在空地、高尔夫球场、牧场和类似的开阔草地上都能找到。猫头鹰以成对或散居的方式生活,分布在39个郡,覆盖了整个半岛。这种长腿鸟站立时大约有9英寸高,利用洞穴繁殖和庇护。它在佛罗里达州的濒危和受威胁物种名单上被列为受威胁州,并受到联邦候鸟条约法案的保护。天然栖息地和受保护栖息地的损失是穴鸮受到威胁的关键原因。

近年来,测量、许可和重新安置的协议更加严格。FWC新的穴居猫头鹰物种保护措施和许可指南规定了调查方法、最小缓冲区和洞穴,以及不同的类型

许可证,缓解方案,以及建议的保护措施,如建立保护区与启动洞穴。指导方针的一个重大变化是增加了生物学家进行视频观察和重新定位洞穴的最低资格。在此之前,这项工作可以由大多数生物学家完成。

在新的指导方针下,生物学家必须达到测量、使用洞穴录象镜和挖掘洞穴的经验门槛。必威开户网址WGI拥有国家注册的合格的生物学家,可以解决任何开发者与打洞猫头鹰的问题。

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5.监管的树

在佛罗里达州保护鸟类的同时,各市和县也在保护他们的树木。许多市政当局和大多数县都有自己的树木条例,而且这些条例经常改变。跟上代码变化可能会很乏味,但这是必要的。在南佛罗里达,很少有开发项目不需要遵守某种类型的植被法规。这是一个总是被选中的框。

当然,常见的问题是常见的入侵树种——巴西胡椒、澳大利亚松树和千层树——以及通常受到保护的本土树木,如湿地松、月桂橡树、活橡树和沙巴棕榈。在南佛罗里达,这些树木通常受到县和市条例的保护,这些条例涵盖了从历史树木到重新安置,从电线到道路权,从滥用到保护的一切。在许多城市,树木法规是如此严格,以至于它们增加了在选址规划和可行性上花费的时间和精力,而这一费用由开发商承担。但是,这是不可避免的现实,所以在前端进行现实的成本评估是至关重要的。否则,开发商可能会遭遇严重的“价签休克”

整个项目不会因为受监管的树木而脱轨。但不遵守规定可能会导致停工令。由于对树木位置的担忧,或者希望在一个地点的特定地点展示一棵美观的树,计划可能会发生巨大的变化。在这些情况下,为了跟上当地法规的变化,WGI的工作人员都是经过认证的园艺师,负责对树木进行调查、许可和评估必威开户网址

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地方、州和联邦各级的环境法规也在不断演变。它们不会消失。南佛罗里达的开发商总是需要像WGI员工那样的工程师和科学家,他们不仅需要有经验和专业知识来保护环境,还需要保护项目。必威开户网址

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